郦民中
所谓物业管理是指，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。本文所指物业管理工作特指云阳街道范围内住宅小区物业管理。以下分三个方面分析云阳街道物业管理工作：一、云阳街道住宅小区物业管理工作现状；二、现状产生的原因；三、提升住宅小区物业管理水平的途径。
一、 云阳街道住宅小区物业管理工作现状
云阳街道下辖21个社区，409个小区，2805栋房屋，75665户房屋约7800万平方米，划分为306个物业管理区域。以建设单位结合时间分为六种类型：历史上由房管处管理的老小区、其他单位自建房、2005年以后物业维修基金管理办法出台后的新建小区、2005年以前未收取物业维修基金的小区、城中村、城郊结合部。（列表如下）
| 小区类型 | 物业类型 | 小区数 | 栋数 | 户数 |
| 市房管处直管 | 有物业 | 0 | 0 | 0 |
| 无物业 | 14 | 52 | 1604 | |
| 小计 | 14 | 52 | 1604 | |
| 其他单位建房 | 有物业 | 3 | 3 | 108 |
| 无物业 | 198 | 565 | 12846 | |
| 小计 | 201 | 568 | 12954 | |
| 2005年后新建小区 | 有物业 | 31 | 552 | 29250 |
| 无物业 | 8 | 52 | 1632 | |
| 小计 | 39 | 604 | 30882 | |
| 2005年以前未收取物维基金 | 有物业 | 13 | 304 | 5010 |
| 无物业 | 106 | 824 | 20354 | |
| 小计 | 119 | 1128 | 25364 | |
| 城中村 | 有物业 | 0 | 0 | 0 |
| 无物业 | 21 | 262 | 2815 | |
| 小计 | 21 | 262 | 2815 | |
| 城郊结合部 | 有物业 | 0 | 0 | 0 |
| 无物业 | 15 | 191 | 2046 | |
| 小计 | 15 | 191 | 2046 | |
| 合计 | 有物业 | 47 | 859 | 34368 |
| 无物业 | 362 | 1946 | 41297 | |
| 总计 | 409 | 2805 | 75665 | |
以上物管统计结果表明：有物管47个小区45个物业管理区域有34368户，占总户数比45.4%，占物业管理区域比为14.7%，占房屋栋数比30.6%。
根据市政府物业全覆盖工作要求，有261个物业管理区域，1946栋房屋的41297户需要进行覆盖，预计2016年覆盖209个，2017年覆盖52个，任务相当艰巨。
二、 产生状况的原因
无物业管理的物业管理区域中，市房管处直管房、城中村、城郊结合部需要全部覆盖，而其他单位建房，2005年前所建未收维修资金房，2005年后新建小区则部分需要覆盖，就其产生现状原因分析如下：
1. 建设年代较早无物业管理概念，以老旧小区单位建房为主，以凤美新村和云阳新村为例，经调查，需要物业管理的业主占20%左右，明确反对物业管理25%左右，无所谓的占55%，无所谓的表态占大多数，他们的内心也许需要物业管理，但也许有所顾虑，一是担心缴费，二是担心搞不好；
2. 无花钱买服务的理念；
3. 确实存在质价不符现象；
4. 物业企业收费率普遍较低，按不完全统计平均收费率仅60%，这种现状造成部分有物业管理小区，物业公司难以为继而撤离；
5. 物业管理相关知识普及率低；
6. 部分老旧小区物业配套用房及基础实施改造不到位，客观上难以实施物业管理。
三、提升住宅小区物业管理水平的途径
首先，根据《江苏省物业管理条例》第七十九条：对配套设施不齐全，环境较差的旧住宅小区，设区的市、县（市、区）人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县（市、区）人民政府确定。旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责，业主专有部分的设施、设备改造支出，由业主承担。
大量的老旧小区（我市以2005年3月1日前建设小区为老旧小区）要进行彻底的以能进行物业管理为标准的基础设施设备的配套改造建设，这种改造建设要常态化、机制化、标准化、应改尽改化。
其次，强化制度建设
物业管理关乎千家万户和基层社会治理，现在却成为最大的民生痛点之一，在12345投诉和数字城管工单中与物管有关的高居各类诉求前列。总体状况是“三个不满意”业主不满意、物管企业不满意、政府不满意。物业管理的各方主体—业主、物管企业、建设单位、专营单位（水、电、气、网络等）和政府之间关系没有理顺，各方权利、义务需要平衡，契约意识需要培养，各类矛盾需要化解渠道和方式、方法。物管五大主体中除政府外都有自身利益诉求，因为得不到妥善平衡处理造成少数人生病，大家一起跟着吃药的怪圈，各方利益诉求似乎不完全没有道理，但摆到物管系统中就形成冲突。政府虽无利益诉求，但并不表示可以“置身事外”。事实上，在物管过程中涉及到违章搭建、油烟扰民、无理拖欠物业费、违规野蛮装璜、业主委员会交接发生障碍、开发商建设违规操作等现象时，物业并没有执法权，而有些政府部门不愿进小区执法，导致小区内矛盾越积越多，越多越恶性循环，归根结底，物管系统内外部环境，软硬件建设中的制度缺陷，事实上影响很大。希望有执法职能部门都能把触角延伸到小区内，充分发挥其职能优势，为扭转目前被动局面贡献各自应出的一份力，真正形成各部门齐抓共管的良好局面。
第三，充分挖掘培养优秀的业主委员会主任
从物业管理概念理解，物业管理企业是业主选聘的。而现实操作中是通过业主委员会选聘，而业主委员会起核心作用的是主任，对于业主委员会主任的肯定、挖掘、培养，优胜劣汰就显得至关重要。凡是物业管理市场运作成功的小区，背后都有一个为人厚道、办事公道、热心公益、负有责任、身体健康、具备较强的组织协调能力的业主委员会主任，这样的人或类似这样的人需要全社会的肯定、挖掘、培养，建立各种肯定、挖掘、培养的机制、措施，使愿干事、能干事、而又不出事的业主委员会主任能干成事。弘扬社会正能量，抑制社会负能量。
第四，以配套“五有”实现 “五有”标准达到物业全覆盖
市政府出台物业覆盖“五有”标准：有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维护、有车辆管理。要实现“五有”标准覆盖也得有 “五有”作保证即：有人做物业管理工作、有明确的物业管理覆盖路经可走、有钱做、有人评、有人督办。有人做物业管理工作即选聘物业管理企业从事物业管理工作，或者业主自治；有明确的物业管理覆盖路经可走即老旧小区按可以进行的物业管理的标准改造建设到位，或由业主委员会或物业管理委员会选聘物业服务企业进小区服务居民；2005年后新建小区，物业倒退造成失管的小区，无业主委员会的成立业主委员会；业主委员会不称职的采取改选或换届的办法，把业主委员会建设好，再聘物业服务企业进小区服务业主；有钱做，即政府该补贴的补贴一块，业主该收的收一块，社会力量赞助的赞助一块；有人评，即政府建立考评机制，业主建立满意率调查机制，对物业服务企业实行奖励先进处罚后进机制；有人督办，即物业管理覆盖工作的各个环节，各个单位发生问题有人问责，做到有责可问、有责必问、问责必严，从而形成强大的外在压力。
第五、加大物业费收缴力度
物业费收缴的各种政策、措施配套到位。充分发挥党员、领导干部先锋模范引领作用；发挥机关、企事业单位职工的带头作用；物业服务企业提高服务质量进而发挥应有的促进作用；提高收缴工作水平要动之以情晓之以理，耐心细致的感化作用；加大宣传物业管理方方面面典型的宣传力度，起到一定的示范作用；增强依法追缴力度，起到一定的威慑作用，逐步消除无理拖欠、恶意拖欠的现象。只有全社会共同努力，把收费率提高到利润拐点以上才能持续发展物业管理事业。
第六、强化业主委员会或物业管理委员会财务管理
在实际操作中，业主委员会或物业管理委员会财务存在一定的混乱情况，换届时交接也存在拒不办理交接事宜现象。为此，建议业主委员会或物业管理委员会财务实行由所属社区代管制度，这样既规范财务管理又还居民一个明白，还业主委员会或物业管理委员会工作人员一个清白，使之健康有序发展。
2016.07.09
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